来源：贝博app体育官网下载最新下载 发布时间：2025-08-05 15:04:58
“四时文宴国潮市集开了两个多月，但客流量非常少，超市每天的流水只有几十元。”李青（化名）经营的超市是四时文宴国潮市集中最大的店铺。尽管日均流水不足百元，但开业成本代价高昂：需支付20万元的押金和1.2万元/月的物业费，再加上超市存货，总计成本近50万元。
据了解，四时文宴国潮市集位于上海市凯德闵行商业中心，该项目是上海市莘庄地区的商业地标。为了盘活商场客流冷区及低效空间，凯德闵行商业中心与上海东溪荟企业管理有限公司（以下简称“东溪荟”）签订了为期10年的《商铺租赁合同》，东溪荟作为“二房东”引入了30余名个体租户。
四时文宴国潮市集个体租户代表表示，市集在宣传时承诺的非遗概念并没有落地，如今已变成了一座“鬼城”，存在不开空调、充满异味和安全风险隐患等问题。此外，东溪荟在招商时以“零元房租”为噱头，涉嫌虚假宣传。如今，众多租户想要退租，但东溪荟已将超300万元的保证金挪作他用、不予退还。
“凯德闵行商业中心由凯德投资持有及管理，项目与东溪荟系房屋租赁合同关系。”凯德投资相关负责人日前在接受《中国经营报》记者正常采访时表示，就法律约束而言，项目严格依据合同条款（行事），如未来东溪荟有涉及违反合同条款的行为，项目有权依据合同条款中止合作。
在凯德闵行商业中心，位于B1层的盒马鲜生即使工作日也热闹非凡，餐饮店铺也人声鼎沸。但与之形成鲜明对比的是，位于B2层的四时文宴国潮市集人流稀少，不少店铺已经关门歇业。
李新（化名）便是闭店大军中的一员，其曾在这里经营一家东台鱼汤面馆。李新和记者说，在将全部身家都拿来投资后，面馆在今年春节后开业，但堂食加上外卖一天的营业额也不足百元。“市集现在就像一座‘鬼城’，多开一天就多亏一天。”
租户代表给记者提供的《商铺租赁合同》显示，凯德闵行商业中心与东溪荟签署协议，向其出租位于B2层的02/31/32号房屋，出租期限为2024年9月—2034年9月。此后，东溪荟又将租赁区域分割租给30余家商户，最终打造成了四时文宴国潮市集。
“从形式上来看，东溪荟此举是符合‘二房东’定义的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣向记者分析指出，“二房东”在法律角度上的定义一般是转租人，也就是并非租赁房屋的所有权人或者原始出租人，而是从所有权人、原始出租人处承租后再将租赁房屋转租。
对此，凯德投资相关负责这个的人说，依据合同条款，东溪荟作为整体租赁场地的管理及营运方，负责租赁区域内铺位所需硬件的装修改造、软装美陈呈现及市集的招商运营。这种合作模式是商业地产业界市集类品牌的常规模式，主要优点是可以有效盘活商场客流冷区及低效空间，提升整体商业价值。
但凯德投资的美好设想并未能实现。30余名个体租户在联名信中直言，四时文宴国潮市集不仅长期人流稀少，冬天温度还一直处在零下，充满异味。“很多店铺经营者不堪重负，经营难以为继。”
“针对油烟问题，据了解是东溪荟在经营过程中未开启排油烟风机所致；冬季空调（暖气）不足问题，是由于东溪荟节省成本未开启空调或未按设计的基本要求配置所致。”上述凯德投资负责人解释道，项目已就现场发现的问题多次与东溪荟做沟通，并出具了书面整改通知督促其予以整改。
此外，四时文宴国潮市集还涉嫌虚假宣传。“东溪荟在招商时以‘零元房租’为噱头，但算上营业额扣点和物业费，铺位成本大约是凯德闵行商业中心B2层同等面积铺位的一半。”李新表示。
对于租户的上述质疑，凯德投资方面在回复记者正常采访时表示，据了解，所有签约小租户的商务条件为月营业额的15%—18%作为扣点租金，再加上115元/平方米/月的固定物业管理费，并非“零元租金”。
王玉臣分析称，东溪荟以“零元房租”为噱头，实则是与个体租户在《商铺租赁合同》中明确约定租金按照“抽成租金”的方式计算，明显与其宣传内容不一致。如果东溪荟在宣传或签约过程中未予以明确释明、提示并披露租金收取规则，引起个体租户误解是可以被定性为虚假宣传的。
由于四时文宴国潮市集人气迟迟不见起色，包括李新在内的30余名个体租户纷纷想要退租。据一位租户代表介绍，东溪荟不但不愿退还300余万元的保证金，并将这笔资金挪用到其他项目。
王玉臣分析指出，根据《商铺租赁合同》的相关条款，在权责方面个体租户的责任较多，而东溪荟的权利较多。在第九条变更和解除本合同的约定中，也并未约定个体租户可因诸如收支不平衡原因享受约定解除权。因而，若单纯依据《商铺租赁合同》，承租方难以解除合同。
王玉臣进一步表示，从法定解除权出发，东溪荟对于市集具有维修、保养、管理、经营的义务，如其未履行相应义务是导致人流稀少的根本原因，从而造成个体租户入不敷出，承租方可以据此尝试提出解除合同。同时，如果在签订合同之初，东溪荟对商场真实的人流量与经营收益状况等作出重大误导性宣传，利用信息差导致个体租户不了解真实情况，承租方也能够尝试主张撤销该合同并主张赔偿。
根据《上海市住房租赁条例》第二十九条规定，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当依规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。
“个体租户能了解监管账户信息，如果东溪荟存在逃避资金监管的行为，导致保证金不能退回，租户也可以以投诉、举报等方式要求对东溪荟的违背法律规定的行为做出详细的调查处理，相关处理结果能作为在协商、诉讼中的依据、证据。”王玉臣分析道。
上述凯德投资负责这个的人说，凯德闵行商业中心帮助个体租户与东溪荟搭建各种沟通平台。“有关部门明确说，个体租户和东溪荟签署的合同没有涉及违约，如若个体租户仍旧存在歧义，属于民事纠纷，建议尽快通过法律途径立案诉讼。”
近年来，随着上海商业地产整体过剩，竞争愈发白热化，各类复古、国风市集成为商业综合体引流的秘密武器之一。
“市集已成为商场运营活动的优选项之一。”第一太平戴维斯中国区商业及零售服务部负责人钟芳芳表示，为提升人流量并填补空置面积，许多商业地产业主正在积极尝试新模式，例如设置沉浸式体验区和主题市集等，以提高消费者参与度和项目吸引力。一些品牌方也在通过不同空间形式融入主题市集概念。
凯德闵行商业中心也希望复刻主题市集运营模式。上述凯德投资负责这个的人说，在初期招商阶段之所以打造四时文宴国潮市集，主要因为闵行项目属于典型的社区型商业，缺乏强体验性、社交化、高传播度的餐饮集群。国潮市集可填补这一空白，并能丰富周边客群选择，与周边项目形成差异化的良性竞争。
“据我们不难发现，东溪荟计划将国潮市集打造为非遗特色食集，租户合作初始承诺内部有30%的非遗流量品牌、40%的老字号，辅以空间场景设计与丰富多彩的非遗活动，从而以‘主题化场景+差异化品牌+高频更新+非遗市集’汇聚一批主力店。”上述凯德投资负责人阐释道。
但四时文宴国潮市集的非遗属性只是停留在宣传手册上。李新和记者说，之所以选择该市集就是被非遗元素所吸引，宣传手册中古色古香的环境很美。但市集在装修完后的效果大相径庭，应该占绝大多数的非遗品牌和老字号没有落地，只有一家非遗火锅店和少数非遗手工摊位。
对此，记者多次致电东溪荟负责人，但未能接通。东溪荟招商人员解释称，目前市集处于调改阶段。市集内有一个舞台，会进行一些非遗表演。
这也正是当前社区商业生存承压的一个缩影。有关数据显示，截至2025年一季度，上海市商业地产空置率为11.3%，而中高端购物中心空置率为9.47%，“拉后腿”的正是社区商业。
一名上海商业地产业内人士建议，一方面，社区商业要避免空泛的“国潮”“复古”标签；另一方面，这类业态应由商场自营管理，避免“二房东”经营乱象，并在运营初期向租户提供对应的租金补贴。
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